安顺二手房

政策、中介、邻居,都可能让你的二手房惨遭暗算

【导语】:“买二手房太悲催了,一不小心就中招了。”刚买完房的王小姐挺郁闷的。最近,几个朋友都买了二手房,看中的是便宜货,但手续太繁琐,交易过程中,不少都遇到了这样那样的“暗算”。

  不比新房的新快直接,从看房到最终的收楼,买一套二手房,起码需要15个主要流程,其中隐藏着资金、交易等各种问题。稍有闪失,就可能遭钱秧,本期南都记者带你一一道破二手房各个环节隐藏的小风险,教你如何多个心眼。

  下定到收楼足足15个大环节

  “从下定到收楼,整整花了我半年时间。”田先生今年4月份,他看中了凯茵豪园的一套79平方米的小三房。虽然整个过程还算顺利,但从看房到最终的收楼折腾了几个月,被弄得晕头转向。

  记者获悉,交易一套二手房,从看房到交诚意金、签合同、过户、按揭贷款,再到最终的领取房产证、收楼以及水电等的过户,至少要15个流程。

  “如果是一次性付款,一个月内差不多可以办完手续。但若是按揭贷款,差不多需要两三个月。”中山科威不动产市场发展部经理李文彪介绍,对于购房者来说,买二手房确实是比一手房要复杂,主要是过户手续和税费方面与一手房有很大的差异,尤其是税费,房产证过不过5年涉及到营业税及附加、也涉及到个人所得税的缴纳问题,两者加起来有8.6%,往往是由买方承担的。

  满堂红中山分公司总经理助理陈晓华表示,在二手房交易中,房产证的确权、卖方贷款的赎楼、房产的评估等方面,都是比一手房多出的程序。

  大地物业高级策划经理冯瑞卿表示,目前中山成交的二手房主要是5-10年左右的第二代商品房,成交中比较多的是外来人员。与一手房相比,二手房交易过程繁琐、比较难贷款、交易风险大,但现房、房价便宜、配套相对完善、70-80%的二手房带装修等是其优势。

  缩短交易时间可降低风险

  周先生相中了一套92平方米的小三房,房产证过5年,保养不错,业主开价45万元。他手头有16万元的现金,首付三成13.5万元,加上税费、佣金应该差不多。但实际上,他这个小算盘在二手房交易中,存在资金漏洞。因为二手房银行贷款是按评估价算的,而不是实际成交价,要考虑是否有现金支付两者中间的差价。以这套房为例,银行评估价大约40万元,而与实际成交价相差的5万元,需要他支付现金给卖方。

  “尤其是去年房产政策变化大,购房者首期款也交了,也过户了,突然被银行告知政策变化,不能贷款了,只能四处筹钱,一次性付款。”陈晓华表示,如果遇到政策变化,买方要么想办法筹集现金,要么和卖方协商解除合同。即便解除合同,要重新过户给原业主,这就涉及两次过户的税费问题,而且第二次过户的费用(不过5年)更高,佣金也得照样支付

  还有一种风险是流程上无法避免的,就是在交完定金和首期款后,原业主的房子因债务问题或其他原因突遭冻结的可能。作为购房者,要尽量准备齐购房的相关资料,尽量缩短交易的时限以降低风险。

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