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二手房卖房合同如何签订 9个事项六种情形慎签

【导语】:签订二手房卖房合同的9个关键事项,六种情形下慎签二手房卖房合同,二手房卖房合同如何签订?

  签订二手房买卖合同时,九大事项写清楚。购房者在签订二手房买卖合同前,对一些事项必须详加核实。包括:房屋的产权人是几位;是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。见不到房东,最好不买房;即使见到房东,也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。

  在签订二手房买卖合同时,以下九个事项不可或缺:

  买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产

  房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况

  产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分

  房屋总价款、付款方式、付款条件等

  交房时间和条件

  各种税费和其他费用的分摊方式

  违约责任及违约金、免责等事宜

  约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式

  签订二手房买卖合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还,合同中止、终止或解除的条件,约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

  笔者所在的律师事务所经常接到咨询电话,询问如何处理二手房买卖纠纷事宜,这些纠纷涉及到产权、抵押、原承租户的利益等多种法律关系,因签订二手房买卖合同时没有考虑到相关法律问题,常导致二手房买卖合同无效或被撤销,给买方造成损失。为避免纠纷的发生,防止不必要的损失产生,笔者结合实践经验,就二手房买卖中常见的几种容易引发争议的法律问题做以总结,签订二手房买卖合同时,不符合这些条件,购买人应慎重。

  出卖人必须是房屋的所有权人

  非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况,如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的;也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书,仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等,以防被骗。

  还有一种情况是房屋的产权人是未成年人,如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋,应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益,如付其学费、医疗费等等用途。否则,未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张二手房买卖合同无效。

  出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格

  作为房屋出卖人的产权人,如果签订合同时不具备民事主体资格,除非经其监护人追认,所签二手房买卖合同无效。具体分为以下两种情形:

  (1)无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人,应由其监护人代理实施民事行为,他们不能独立签订房屋买卖合同。

  (2)限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的二手房买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人,他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力,进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意,限制民事行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。

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